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清除保障房牟利空间本在“产权”制度之外

社论 2012年9月03日 07:00

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近日,住建部完成了《基本住房保障条例》草稿的起草工作。在草稿中,购置政府投资建设保障性住房须和政府“按份”共有产权已然成为“刚性”规定,这意味着购置型保障房的牟利空间将被基本清除。

保障房的公平正义,已经不只是居住权层面的问题。一方面,“十二五”期间新建保障房3600万套是板上钉钉的目标,2015年前,2.18亿个城市家庭中的近1/5,将住上有政府补贴的住房。可以预期的是,因前两年的“欠账”,未来三年将有大批量保障房分配到市民手中。另一方面,保障房分配不公已成为通病,远的不说,近期海南海口、湖北武汉、河南项城等,均曝出令人担忧的配置失衡现象——“保障房公务员化”、“娃娃成功申请”、“经适房6连号”等乱象层出不穷。地方保障房之路怎么走,恰如温总理8月31日下午在天津考察保障房建设时强调:已建成保障房要尽快入市,而群众满意是衡量保障性安居工程进展好坏最重要标准。

“入市”得公平与否,是群众满意与否的核心关切点。防止保障房被寻租牟利,就成为当下配置法则中的重中之重。毫无疑问,“产权共有”是具有创意的一项新制度,寄望以此确保经适房配售和退出的公平公正,压缩利用经适房进行投机投资的空间。以《物权法》观之,“产权共有”是指“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有,共有包括按份共有和共同共有。”相较于前,地方政府一般采用满5年之后补缴综合地价款的方式,使购置型保障性住房(一般为经适房)获得上市交易资格。因房价居高不下,保障房的增值部分远超出其购买原值和补缴的综合地价款,从而产生巨大的牟利空间。按照《民法》,在“共有产权”模式下,如果购置人一方有意出售保障房,只有两种选择:一是优先转让给共有产权人,也就是地方政府,只能获得自己份额产权的变现,从而保障了政府的优先回购权;二是向政府购买共有部分的产权来获得完全产权。这两种方式都能最大限度制约保障房的牟利空间。

更大的价值在于调动地方政府的建设积极性。保障房长期属于“中央请客、地方买单”的项目,地方财政积极性不高;一旦“产权共有”后,住户赎买产权时政府也能获得收益,即便上市交易,市场差价也能尽归政府。在压缩购房者投机利润的同时,保障了地方政府作为投资者的原始收益权。可见,“共有产权”模式带来了三个方面的利好:一是补足申购失范的短板,在市场交易最后一环挤压投机概率;二是确保政府及时回购,保障了经适房总量流转的可持续性;三是保障财政投资的收益性,以此澄清保障房投资不是“肉包子打狗”。在严格的立法和执法都未能阻遏无处不在的套利者的当下,“产权共有”也许能给保障房的公平分配带来希望。

尽管初衷良善,甚至在理论上裨益多多,然而,我们仍不得不清醒地意识到“共有产权”带来的新风险:一者,如果以“产权共有”来破解寻租自肥,这显然是刻舟求剑,不当牟利是立法与执法的问题,“准入”等前置性门槛立不稳,“产权共有”遏止牟利不过是“狗拿耗子”——专业性与可靠性存疑;二者,早在2007年,江苏淮安有过类似实践,而2011年的上海、福建、湖南、河北、山东等多地也试点过“共有产权”房,共性的一点是“向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金”——如此一来,预售“产权共有”保障房的模式,不过是地方财政减轻负担的一种新式法宝,有悖保障房的公共属性与价值旨归;三者,共有产权就好比是建立合资公司,双方占股多少、权益如何,以及相应的退出机制怎样,都需要在出资之前事无巨细地定好规矩——最关键的是,如果执法监督继续如“牛栏关猫”,你能相信“共有产权”天然清白吗?

有恒产者有恒心。保障房怎么分,与其在技术上雕花,不如在程序上较真。要让“产权共有”成为拯救保障房分配失公的杀手锏,功夫显然还在“产权”制度之外。

专栏作家

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