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德国是这样抑制房价的

2013年11月06日 14:40

一直不温不火的德国房价,2007年以来也出现大幅度上涨,尤其是慕尼黑和汉堡等大城市,房价的涨幅均在30%以上。其原因是,自欧债危机以来,为解决欧元区经济衰退问题而设定的低利率,使人们更易负担得起抵押贷款,并促使他们寻求除了银行储蓄以外的其他投资渠道,因而促进了房地产市场的繁荣。金融危机期间,房屋建造速度放缓,使得房屋供应量有限,也是房价上涨的一个原因。另外,在美国和欧洲数个国家房地产泡沫破裂之后,此前沉寂多年的德国房地产市场对国际投资者显得更具吸引力。

如此大幅度的增长,使德国央行比以往更加关注房地产市场。10月21日,德国央行警告称,德国大城市的房价被严重高估,幅度可能达到20%。

尽管如此,德国央行仍表示,房地产市场现阶段的价格波动不太可能导致宏观经济层面出现重大风险。但该行同时认为,房地产市场的价格上涨压力,在短期内可能不会缓和。这表明,德国央行对潜在房地产泡沫的担忧在增加。

为控制房价,德国出台了一系列的宏观调控措施和法律法规。在德国炒房要交3.5%的交易税,有了盈利还需要缴纳差价盈利税,一算下来基本就无利可图了。德国还有一个“合理房价”的概念,如果一套房子超过独立地产评估师算出的合理房价20%,卖房人有可能要面临5万欧元的罚金;如果超过50%,则可能因为“暴利”要去坐牢。在德国租房,政府也有明确的房租涨幅限制,房租涨幅超过平均水平太多,房东也会被罚款。

在德国买房,除了房款本身外,还有一些买卖附加费用:中介费,交易双方有时是的不需要的交,但如果需要交,一般通常为房价的3%-5%;律师费用,包括一些证件费用,大约是房价的1%;房产购置税,每个州不一样,一般为房价的3.5%。此外,自2014年1月1日起,德国许多州还计划将房产购置税上调至少五个百分点。

另外,土地所有者每年还要缴纳土地使用税。这是一种由市或乡镇政府征收的税种。一般建筑用地的土地使用税为土地总价的0.35%,再乘以当地的稽征率。对于拥有多套住房的人,其第二套或第二套以上住房所在地的政府,还可对其征收“二套房税”。该税种的税率一般为当地平均房租的10%左右,每年都要缴纳。由此可见,在德国买卖、持有房地产,特别是持有多套房地产,要额外缴纳不少税赋。这大大抑制了投机者的炒房、炒地行为。

德国基本法和《住宅所有权与长期居住权法》等,都明确保障住宅所有权不容侵犯。《联邦德国基本法》第14条规定:“只有符合社会公共利益时,方可准许征收财产”,并且“对财产的征收,只能通过和根据有关财产补偿形式和程度的法律进行”。也就是说,只有在极端情况下,政府才能有偿地征收私人房屋。德国财政部的一位官员说:“如果房子闲置太久,不但房产税不翻番,而且可以申请免税。因为一项经常性的税收是以收入为基础的,不出租不赚钱,当然也就不用缴税。”(央视网驻德国记者 张晓东)

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