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黄晓芳:土地市场并未全面回暖

发布时间:2012年10月12日 11:28 | 进入复兴论坛 | 来源:经济日报 | 手机看视频


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  国土资源部11日公布的土地市场动态监测结果显示,今年第三季度全国房地产用地供应4.43万公顷,相当于上半年总量的74.2%,其中住房用地供应3.06万公顷,相当于上半年总量的75%。截至9月,全国未竣工住房用地约35.33万公顷,相当于近3年全国住房年均供应量的3.7倍。

  土地供应量的回升引起了人们的广泛关注,一些媒体甚至刊文认为土地市场已经全面回暖、房地产企业疯狂拿地、土地市场已经大幅反弹。对于这些说法,需要进行理性分析。综合各方面情况来看,近两个月以来,土地市场成交量确实有所放大,但并未全面回暖,仍然相对处于淡季。

  近期土地供应量增加是有原因的。近年来,我国房地产和住房用地供应呈“前低后高”的年度走势,上半年较为平稳,下半年供地节奏更为密集。可以说,三季度供地数量明显增加符合土地市场季度发展不平衡的特征,同时,受经济形势和房地产市场调控政策影响,今年一、二季度房地产用地市场偏冷,使三季度用地供应增幅较为明显。

  其次,进入第三季度以后,一些地方对房地产调控政策有一些微调,包括适度放宽公积金贷款条件等。限购政策实施以来对政策进行微调的城市由上季度的33个,增至本季度的37个,这些政策的微调释放了一部分的购房需求,带动了近期房地产市场和土地市场的回暖。

  此外,前三季度房地产用地供应量增加也和保障性住房用地数量和占比创出历史新高相关。前三季度保障性住房用地供应1.95万公顷,同比增加7.7%,占住房用地比例达到27.3%,与去年同期相比提高6.8个百分点。截至9月底,18个省(区、市)保障性安居工程的用地落实率已经超过100%。

  值得注意的是,近期有部分龙头房地产企业密集拿地,使土地市场成交量有所放大,不过从房地产用地供应总量和出让价款来看,目前土地市场仍处于较冷区间。数据显示,今年前三季度全国房地产用地供应10.4万公顷,较去年减少12.5%,房地产用地出让均价波动较大,同比也有所下滑。

  同时,房地产用地流标流拍比重也在一定程度上提高。前三季度全国房地产用地流标流拍率为8.3%,同比上升3.6个百分点,其中住房用地流标流拍率为8.9%,同比上升4个百分点。此外,房地产企业购地方面的资金支出远小于当期销售收入和去年同期购地投入水平,也反映了企业新购土地意愿不足,土地市场尚未出现全面回暖的动力。

  可以得出的一个结论是,随着宏观经济的逐步走稳,土地供应将呈现稳中有升的态势,预计四季度在信贷政策有所放松和供地节奏等因素的影响下,土地供需将双向增加,土地供应将维持今年一季度以来的逐季递增的态势,但总体趋稳,地价水平将保持稳中有升的态势。在上半年房地产用地供应相对不足的情况下适当增加供应,从短期来看能够缓解土地市场需求压力,长期也有助于调节未来一两年或更长时间的房价水平。

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