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余丰慧:高价地对房价影响不大是麻痹思想

发布时间:2012年09月29日 14:43 | 进入复兴论坛 | 来源:中国网 | 手机看视频


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  国土资源部有关负责人说,一些城市出现了个别高价地,这些地块所处区位和开发条件较好,基本上是优质稀缺地块,而且多为商服用途,对住房市场的实质性影响并不大(9月27日《第一财经日报》)。

  进入5、6月份以后,土地市场一改一季度的冷清局面转而火热起来。这种火热程度没有因为高层不断隔空喊话和督导而降温,而且越来越热,拼抢越来越激烈。一些龙头房企正在全国范围内大手笔的开展“圈地运动”,以万科、恒大、华润为例,进入9月至今,三家拿地金额共计已超100亿元。截止到9月26日,近7天北京成功出让的10宗地块,土地出让金高达118.69亿,接近上半年总和。9月26日,北京朝阳区热门地块孙河乡拍卖现场,万科、懋源、华远,九龙仓等知名房企竞相出席,经十次竞价,龙湖以14.7亿元竞得,成为是北京历史上第六块楼面价超过2万的住宅地块。为了防止过度拼抢土地,推高地价,推高房价,北京无奈暂停10块土地拍卖,上海也暂停了一宗“准地王”地块出让。

  种种迹象表明土地市场正在快速回暖,土地价格正在快速拉升。高地价对高房价影响不大完全是麻痹思想和糊涂认识。首先,从基本常识看,土地是住房成本最重要的构成要素,就目前情况看少则占30%,多则达到50%。高地价必然造成高房价是一个必然现象,除非开发商是个不计成本、甘愿巨亏的傻子。

  其次,高地价可能是个别城市、个别地块,但其影响却是整体全面的。主要是对地价和房价未来走高的市场预期影响。当市场出现土地价格创新高、出现地王时,市场将会解读为未来房价将攀升,出现房价上涨的市场预期。在这种预期下,无论是自住型需求还是改善性、投资性需求都将入市甚至恐慌性入市,最终推高房价。尽管高地价是个别的,但是对房价的影响是全面性的。

  再次,“多为商服用途”也是不能成立的。只有恒大在广州创出的地王明确表示是商务用房为主外,此后,北京、上海等地拼抢激烈的土地拍卖都是住房用地。

  我们需要思考的问题是,“住房用地供应量同比减少约两成,降幅不大,但应看到实际供地量也并不少,且半年供地量相当于前五年同期平均供应量的116%”。那么,这么大的土地供应量都去哪里了?为何不能及时用不到住房开发上?“市场上仍有相当数量的已供用地正在开发或待开发”,那么,何必着急大量增加土地供应呢?如果打着“有利于后市稳定”的幌子集中大肆推地,不但将影响到土地市场价格预期,而且连锁反应影响到房价的市场预期。

  因此,土地市场供应必须以盘活现有存量土地为主。以最强硬的手段处置闲置土地和打击囤地炒地。在处置闲置土地和恶意囤地上,监管部门出台了一系列制度规定。国土资源部在1999年就正式颁发了《闲置土地管理办法》,2009年国务院又发布了更为严格的《关于集约用地的通知》。土地闲置满1年按地价20%征闲置费,土地闲置2年未动工将收回。今年7月1日实施的《闲置土地处置办法》,规定未动工开发满一年的闲置土地,由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。但是,落实上仍然不够理想。

  只要把这些制度办法扎扎实实落实下去,腾出来的土地足以满足开发,何必着急大肆集中供地呢?否则,供地越多囤积越多,地价越高,房价越高,必将与供地目的适得其反。

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